VALENCIA.- La ciudad de Valencia tendrá 250.000 habitantes más en 2050, para lo que
necesitaría que saliesen al mercado cerca de 5.000 viviendas anuales,
frente a una proyección inicial de que eran necesarias 3.000 inmuebles
anuales. En estos momentos, la ciudad solo cuenta con 250 viviendas de
obra nueva a la venta.
Así lo reflejan los modelos de
previsión con IA y los datos de la Cátedra Observatorio de la Vivienda
de la Universitat Politècnica de València (UPV), según ha expuesto su
director, Fernando Cos-Gayán, durante la 8ª edición del International
Academic Real Estate Congress (AIRE) que ha reunido en Valencia a
administraciones públicas, promotores y expertos para abordar la falta
de oferta de vivienda disponible.
Cos-Gayón ha achacado los
problemas de oferta a la "inacción absoluta de las administraciones
públicas sobre suelos públicos desde 2008 hasta nuestros días", que ha
llevado a un "problema severo de suelo"; también ha situado los costes
de construcción como principal impedimento para movilizar vivienda
nueva. "Tenemos que replantearnos cómo hacemos las cosas porque no vamos
a poder construir en un modelo en el que el sector privado intervenga y
no pueda sacar beneficio", ha dicho.
El investigador de big
data de la cátedra, Ángel Martín, ha señalado además que, en los modelos
de proyección, solo hay 165 viviendas de obra nueva o testigos que
analizar en Valencia, por lo que es complicado calcular cuánta habrá
disponible en base a los datos disponibles, ya que cuando hay una
promoción surgen 'picos' de oferta que alteran las previsiones. Eso sí,
lo que puede afirmar es que el precio de vivienda nueva no bajará de los
3.000 euros por metro cuadrado.
La población "está yéndose no
solo al área metropolitana sino a ciudades cercanas", como reflejan los
tráficos de Metrovalencia en líneas como la de Llíria, Bétera o
Rafelbunyol, porque "la propia ciudad está haciendo que la gente se
tenga que ir, no ya al área metropolitana sino a ciudades que estén bien
conectadas", ha detallado Martín.
La directora de Estudios de
Fotocasa, María Matos, ha señalado que hay una contracción del número
de compraventas pero que se acelerarán con las bajadas de tipos de
interés anunciadas por el BCE. "En la Comunitat Valenciana han bajado
tanto las compras como los alquileres efectivos porque los ciudadanos se
acercan al mercado pero no encuentran lo que necesitan", ha advertido.
El precio de la vivienda en la Comunitat Valenciana ha subido un 28%
en diez años y cerca de un 30% en cinco años, con incrementos anuales a
doble dígito. En el alquiler, se están registrando "las variaciones más
altas desde que Fotocasa tiene registros", con incrementos a dos dígitos
durante dos años consecutivos.
'¿Es posible construir viviendas nuevas?', se ha preguntado a
diferentes promotores en un panel de expertos en el que han intervenido
el director territorial de Neinor, Sixto Bayo; el director territorial
de Vía Célere, Roberto Blanco; el de Metrovacesa, Pablo Andreu, y el de
Landco, Rubén Rojas.
Pablo Andreu ha señalado que las
promotoras se han abierto a mercados en los que antes no entraban, como
Quart de Poblet, Torrent, Paterna o Sagunt, porque "hay un desequilibrio
entre dónde quiere comprar la demanda y dónde hay suelo".
El
responsable de Metrovacesa ha apremiado a la aprobación de un nuevo
reglamento de vivienda protegida que "adecúe la normativa a la realidad
actual" porque ahora "es inviable construir vivienda protegida con los
costes de producción que manejamos". Ha lamentado que no haya salido
adelante la modificación de la Ley de Suelo porque "algunas deficiencias
se aliviaban".
Sixto Bayo ha señalado que "ya no hay solares"
de más de 100 viviendas, con lo que se están rebajando las dimensiones
de las promociones, que hace cuatro años eran de entre 150 y 100
viviendas y ahora de 40 o 50.
También ha indicado que hay un
"desequilibrio en el precio del suelo", que se ha incrementado cerca de
un 25%. "La única opción que te queda es volver a trasladar eso a la
demanda, pero llega un punto en el que ya no podemos seguir trasladando
los costes al precio, probablemente la curva de demanda se quede plana",
ha expuesto.
Bayo ha planteado que las administraciones
públicas, además de agilizar trámites y dar seguridad jurídica, deben
evitar intervenir en los mercado y "dejar que evolucione".
"Una solución
no es limitar el precio de venta, pero igual limitar los precios de
adquisición de suelo o de construcción", ha sugerido.
Por
parte de Landco, Rubén Rojas ha señalado que su empresa sí está
desarrollando suelo generalista pero que en general "no se transforma
suelo" desde la anterior crisis por sus largos plazos y los "resultados
inciertos" de sus "muchos" trámites.
Respecto a si se debe abrir la puerta a otras tipologías de viviendas
y si todas deben cumplir los mismos estándares, desde Vía Célere,
Roberto Blanco ha criticado que la administración esté "pensando solo en
generar vivienda asequible", cuando "cada vez cuesta más hacer vivienda
asequible digna con estos costes" y no es la única modalidad que se
necesita.
No obstante, ha señalado que "la mayor demanda
insatisfecha es la de vivienda económica", por lo que hay que "romper
los moldes de las últimas décadas". "Al final la presión de la demanda
no la vamos a satisfacer con demanda tradicional, hay que empezar a
buscar fórmulas alternativas que sean dignas evidentemente" como
residencias con espacios comunes.
En opinión de Rubén Rojas,
los profesionales están "cada vez más encorsetados" por las
modificaciones del Código Técnico de Edificación y "sería interesante
abrir el debate y categorizar de alguna manera, que tuviera excepciones
con aplicaciones parciales".
Durante la jornada, también han tomado la palabra el secretario
autonómico de Vivienda, Sebastián Fernández, y la directora general de
Planificación del Ministerio de Vivienda, Ana Berenguer, entre otros.
Fernández ha avanzado que entre este viernes y lunes saldrá a
licitación pública un concurso de derecho y superficie para la
construcción de 720 viviendas en diferentes municipios de la Comunitat
Valenciana, entre ellos Valencia, dentro del Plan Vive de la
Generalitat.
En el marco de este plan y junto con la FEMP, la
administración autonómica pretende "la movilización de todo lel suelo
público disponible", del que "existe una importante bolsa".
Paralelamente, ha recordado que el Consell anunció una revisión de todo
el marco normativo de vivienda en el que trabajará en los próximos
meses.
Ana Berenguer ha puesto en valor la Ley de Vivienda y
ha defendido que el empeoramiento de la situación obedece a "tendencias
previas" a la norma. Además, ha señalado que el plan estatal de vivienda
incluye el programa de subsidiación a promotores, que ha considerado
"necesario" pero no tendrá efectividad sobre la vivienda asequible si no
se prohíbe la descalificación de viviendas, como prevé la Ley de
Vivienda.
Berenguer ha informado de que el Gobierno central
espera sacar "pronto" las líneas del ICO para promoción de parque
público con 4.000 millones de euros en préstamos, pendientes de la
aprobación de la Comisión Europea.
El presidente de la
Asociación de Promotores de Valencia, Antonio Olmedo, ha defendido la
necesidad de la reforma de la Ley del Suelo sobre todo por el silencio
administrativo positivo, ha lamentado que los apoyos financieros del ICO
"no están" ni para el sector ni para los usuarios y ha reclamado
derogar leyes autonómicas del Botànic como el decreto de acoso
inmobiliario. Así, ha señalado la importancia de favorecer desde la
fiscalidad a empresas e inquilinos.
