MADRID.- Feo panorama el de las inmobiliarias españolas. Tras una década de exuberancia irracional, se encuentran con que ahora se vende poco, bajan los precios, descienden los ingresos por ventas, las deudas les ahogan, sus acciones caen en Bolsa, congelan los dividendos, los bancos ya no financian sus aventuras, los auditores comienzan a entrar en los consejos, y su imagen dentro y fuera de España es manifiestamente mejorable.Los resultados en lo que va de año de las inmobiliarias y constructoras cotizadas ya reflejan con toda su crudeza el cambio de ciclo. El balance de las no cotizadas tampoco parece mucho mejor. Este 2007 se está revelando como el primero de los 'annus horribilis' del sector.
Antes apenas recibía llamadas de las oficinas inmobiliarias, y cuando se ponían en contacto con él, era para ofrecerle pisos muy caros que no se podía permitir. Durante el verano, sin embargo, su móvil no ha parado de sonar. Tres, cuatro e incluso cinco veces al día. Los agentes de la propiedad inmobiliaria le ofrecían un sinfín de pisos y casas como el que vende melones en un mercado de abastos.
Pero ahora Juan Español no está interesado en comprar. Sabe que el sector está mal y va a esperar a que los precios estén a precios más asequibles. “Cuesta 450.000 euros, pero si hablamos con el comprador nos los deja por 300.000”, le dice el API. “No estoy interesado”, dice Juan Español. “Incluso es posible llegar a 275.000”, insiste. Pero Juan Español le vuelve a decir que no. Ahora, prefiere esperar.
Pintan bastos para las inmobiliarias. Los datos hablan por sí solos. En el primer semestre del año en curso, los ingresos por actividad residencial han descendido un 30,9% en el caso de Fadesa, un 53% en el de Realia, un 31,1% en el de Colonial, y un 12,6% en el de Sacyr. Todas ellas han vendido menos viviendas que en el mismo periodo del año anterior. Concretamente, un 26% menos Fadesa, un 42% menos Colonial y un 52,3% menos Realia.
Esta última incluso ha rebajado su objetivo de ventas anual “en vista de la ralentización del mercado residencial, que ha afectado a las preventas del primer semestre”. Son datos que las propias compañías han enviado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Por si fuera poco, el servicio de estudios del BBVA anunció ayer que prevé una rebaja de 125.000 viviendas iniciadas en 2008 y que el precio subirá menos que el IPC, un 1,4%.
“Todo el mundo sabe que aquí hay una burbuja que tiene que explotar. Y no va a ser suave”. En estos términos se expresaba a la vuelta del verano un experto del sector, que confiesa que ha vendido todas sus acciones en bancos e inmobiliarias. La pérdida de capitalización bursátil de 10.000 millones de euros de promotoras y constructoras expuestas al ladrillo en sólo dos meses avalan sus temores.
Colonial anunció a finales del turbulento mes de agosto que no tiene previsto en la actualidad distribuir dividendo alguno con cargo a los resultados del presente ejercicio y no repartirá cantidad alguna entre sus accionistas mientras su endeudamiento sobre el valor bruto de los activos supere el 65%. Se trata de una condición impuesta por Calyon, Goldman Sachs, Royal Bank of Scotland y Eurohypo, entidades que financiaron con 7.177 millones de euros buena parte de sus últimas compras.
Por si fuera poco, la inmobiliaria indicó que cabe la posibilidad de que, previo acuerdo de las partes, “las condiciones de financiación actualmente establecidas así como los compromisos financieros resulten modificados y puedan resultar más gravosos para Colonial”, lo que empeoraría su situación.
“El principal riesgo es el temido credit crunch: que la banca retire el crédito bruscamente y acabe de ahorcar a más de uno. Y luego está el efecto contagio. Estamos esperando más casos como el de Astroc (su fundador, Bañuelos, en la imagen). Concretamente, se baraja la suspensión de pagos en breve de más de media docena de promotoras. Las más activas en el segmento de la segunda residencia, especialmente en costa y muy endeudadas son las que más papeletas tienen”, reconocen los expertos.
La propia Metrovacesa, cuyos datos reflejan un aumento del 38,8% en sus ingresos por actividad residencial, confirma la tendencia: “La demanda y el ritmo de ventas se están desacelerando en todo el territorio nacional, de forma más acusada en el segmento de la segunda vivienda en costa”, aseguran.
La situación de las no cotizadas, no necesariamente pequeñas, es alarmante, a tenor de sus declaraciones: “No es que el mercado se está enfriando, es que está congelado. No se vende nada. Pero además hay mucha incertidumbre. Hay empresas que operan en la Costa del Sol que no han vendido ninguna unidad en julio y agosto”, aseguran. Y lo que es peor, ven cómo el parón se está contagiando a la primera residencia: “sólo se venden viviendas pequeñas en los centros de las ciudades”, observan.
Cierre masivo de oficinas inmobiliarias
Sólo en Andalucía, han cerrado unas 4.000 oficinas inmobiliarias en los últimos meses, expulsando a unos 12.000 empleados, ha declarado el presidente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI) en esta comunidad, especialmente castigada por la crisis.
En el resto del país, no pinta mucho mejor. “Promotores que hace un año se peleaban por una parcela en un PAU nuevo, ahora ni reciben a los vendedores”, afirma un empresario del sector afincado en Madrid. También reconoce la difícil coyuntura de las compañías e intenta explicar los porqués: “El ciclo expansivo ha terminado y les ha pillado muy endeudadas. El ajuste se produce porque el comprador ha cambiado. Ya no hay inversores sino particulares que vivirán en las residencias que compran”. Para él, las más perjudicadas son “las promotoras recién llegadas que han comprado suelo caro endeudándose mucho con la caja de ahorros local”.
¿Y qué pasa con las grandes y medianas? “Afortunadamente, algunas tienen pulmón gracias a sus reservas de suelo, han reorientado el negocio, están ajustando precios para liquidar o entran en el segmento de la vivienda protegida”, aclara el empresario. “Lo que está claro es que los departamentos de marketing echan humo para intentar colocar producto”, añade.
Así pues, las promotoras se han aprestado a tirar la casa por la ventana: Metrovacesa ofrece 1.000 euros a los compradores de piso que se casan (Ayuda a las parejas), 500 euros por hijo (Baby Boom) y otros 500 euros a los inmigrantes (Ayuda al Pasaporte). Acciona regala el garaje y el trastero, Nozar rebaja el precio de la entrada, y la inmobiliaria de Carrefour entrega 1.500 euros a gastar en sus supermercados. Y lo que te rondaré morena.
