La compraventa de vivienda en la Comunitat cae un 4,66% en un "cambio de tendencia" con ralentización de precios

VALENCIA.- Las compraventas de viviendas en la Comunitat Valenciana han descendido un 4,66 por ciento en el segundo trimestre de 2023 respecto al anterior, a pesar de mantenerse en máximos desde 2027, lo que confirma un "cambio de tendencia" hacia un "escenario menos favorable" para el mercado inmobiliario, pero aún de "fortaleza" y "buena dinámica", en el que se espera también una "progresiva ralentización de precios".

Estas son algunas de las conclusiones del informe sobre la evolución del mercado de la vivienda en Valencia, elaborado por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia (COAPIV), y que han presentado este miércoles el director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, Luis Fabra; el vicepresidente del COAPIV, Vicente Díez, y el miembro de la Junta directiva de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Valencia (Apiva) Vicente Engasa.

La Comunitat Valenciana ha registrado durante el segundo trimestre del año 25.352 compraventas de viviendas, un 4,66% menos respecto al trimestre precedente, pero con un incremento del 1,75% interanual.

Por su parte, la provincia de Valencia ha registrado 39.109 compraventas interanuales, el mayor resultado desde el primer trimestre de 2008, alcanzando el 38,25% del total de la Comunitat Valenciana. En la ciudad de Valencia ha vivido un descenso trimestral del 12,6% en las compraventas, con 2.623 operaciones, aunque con una mejora interanual del 5,29%.

La vivienda usada mantiene su liderazgo, con 21.648 compraventas, y ha experimentado un retroceso trimestral del -5,15%, mientras que la vivienda nueva, con 3.704 compraventas, presenta un descenso trimestral del -1,7%.

En los últimos doce meses, se han registrado 102.252 compraventas, el máximo desde 2007, con un crecimiento anual del 9,66% en comparación con los doce meses anteriores.

"Estamos ante un cambio de tendencia", ha explicado Luis Fabra, antes de detallar que en 2022 se produjo un efecto de anticipo de compras debido a la subida de tipos de interés y que en los últimos trimestres se registraron máximos de los últimos 15 años, pero que este fenómeno se ha mitigado, lo que se ha traducido en un descenso de operaciones que aún así vuelve a superar las 25.000 compraventas, un "indicador de buena dinámica del mercado".

El catedrático ha admitido que "vamos a estar peor", pero ha puntualizado que se debe comparar la situación con la serie histórica, en la que se aprecia que "estamos muy por encima de las buenas cifras de 2019, a más del doble de las cifras mínimas".

Su previsión es que en el próximo año se baje de las 100.000 compraventas, en una "progresiva ralentización del mercado", pero se mantenga una "dinámica positiva" y "niveles de actividad muy por encima de los últimos 15 años".

El autor del informe ha expuesto que hay una "relativa estabilidad de precios", pero su crecimiento experimenta una "progresiva ralentización" y "corrección", con tasas de variación trimestrales cada vez más bajas.

Así, el precio por metro cuadrado de la vivienda se ha situado en un importe medio de 1.465 euros durante el segundo trimestre en la Comunitat Valenciana, un nivel máximo desde mediados de 2011, con un incremento trimestral del 0,86% y del 3,83% interanual, moderándose con respecto a trimestres precedentes.

En vivienda usada el precio medio ha sido de 1.399 €/m2, máximos desde el primer trimestre de 2011, con una mejora trimestral del 0,34% y del 3,6% interanual. En vivienda nueva el precio medio ha sido de 1.877 €/m2, máximo de la serie histórica, con un incremento trimestral del 2,1% y una mejora interanual del 4,57%.

Según Fabra, hay dos factores que están sujetando el precio de las viviendas a pesar del descenso de compraventas y las subidas de tipos. 

Por un lado, la perspectiva del vendedor, que "tiende a agarrarse a aquello que le favorece" y se resiste a bajar precios aunque la realidad ya no es la misma para el comprador; por otro, los altos niveles de rentabilidad del mercado del alquiler, que "no van a cambiar porque no hay visión legislativa a corto-medio plazo de cambio en los derechos y obligaciones de inquilino y arrendador".

En la ciudad de València, el precio medio de la vivienda ha sido de 1.986 €/m2, el mayor resultado desde 2009, con un incrementotrimestral del 3,14%, acumulando un aumento interanual del5,4%. En la provincia de Valencia el precio medio ha sido de1.342 €/m2, máximos desde 2T 2012, con un incremento trimestral del 1,45% y del 2,93% interanual.

Por otra parte, el experto ha destacado que "la demanda extranjera sigue marcando nuevos máximos históricos". El 29,91% de las compras en la Comunitat durante el último trimestre han correspondido a extranjeros, siendo del 28,46% en términos interanuales.

En cuanto al tamaño de las viviendas, Luis Fabra ha destacado que las viviendas de más de 80 metros cuadrados se sitúan en "un progresivo ajuste" y que hay un "constante descenso de la superficie transmitida". 

"Cuanto mayor es la superficie, mayor es la caída en el porcentaje de ventas", ha resumido.

La superficie media de compraventas de vivienda ha sido de 97,81 m2, con un ligero descenso trimestral, ya que en el primer trimestre del año se situaba en 98,04 m2.

Luis Fabra ha explicado que se ha producido una "reducción internual suave" en la actividad hipotecaria. Se firmaron 69.719 hipotecas en la Comunitat Valenciana, un 0,33% menos que en mismo trimestre del año pasado, lo que supone que en el 50,67% de las compraventas se ha firmado una hipoteca. 

Así, Luis Fabra ha destacado la utlización del ahorro por parte de la población, pero ha advertido que este "tiene un límite".

El endeudamiento por metro cuadrado se ha situado en el segundo trimestre en 989 euros, un descenso trimestral del 2,18%. El endeudamiento medio por vivienda es de 108.785 euros, con un aumento del 2,39% trimestral y del 3,15% anual. De media, las hipotecas se han situado en el 76,26% del valor de la vivienda, un nivel "razonable".