VALENCIA.- La ciudad de València el precio real de los nuevos contratos de alquiler
ha crecido, en promedio, un 4,5 por ciento anual entre 2019 y 2024, el
mayor aumento entre las seis ciudades más pobladas.
Así se
desprende del Informe Anual 2025 del Banco de España, que dedica un
capítulo específico al mercado de la vivienda, cuyos problemas
constituyen "uno de los principales retos de la economía española" y
"pueden tener efectos adversos sobre el crecimiento económico a largo
plazo y la desigualdad".
El acceso a la vivienda se endurece
por un aumento sostenido de los precios reales de la vivienda debido,
principalmente, a que la demanda asociada a la creación de nuevos
hogares crece más rápido que la oferta de nuevas viviendas.
En este
sentido, el déficit acumulado de viviendas se ha acelerado entre 2021 y
2025 hasta las 750.000, concentrándose un 52,5% del diferencial en
Madrid, Barcelona, Alicante, València, Málaga y Murcia.
La
ciudad de València y su área urbana se sitúan entre las zonas donde se
concentra el dinamismo del mercado inmobiliario, impulsado por el
crecimiento económico y demográfico, así como el componente turístico.
València destaca por registrar un fuerte incremento de los precios
reales del alquiler (ajustado por la inflación). En concreto, en la
ciudad de València el precio real de los nuevos contratos de alquiler ha
crecido, en promedio, un 4,5% anual entre 2019 y 2024, el mayor aumento
entre las seis ciudades más pobladas.
Además, las viviendas que entran
en el mercado del alquiler presentan una prima de entrada en relación
con el precio medio de las viviendas alquiladas (ratio entre el alquiler
medio de las viviendas que acceden al mercado y el de las viviendas que
permanecen alquiladas) del 21,4%.
Por su parte, en el área
urbana de València el precio real de compra de acuerdo con el indicador
de ventas repetidas ha aumentado un 7,9% anual entre 2014 y 2024 frente
al 4,7% de la media de España.
Las dificultades para acceder a
la vivienda en propiedad desplazan la demanda hacia el alquiler, al
presionar al alza los precios y el esfuerzo de los hogares, que en las
zonas con mayor demanda superan el 30% de la renta neta. Este fenómeno
afecta especialmente a jóvenes e inmigrantes y resulta más intenso en
los centros de las áreas urbanas.
Así, los hogares que vivían
de alquiler en la ciudad de València en 2024 destinaban de media el
30,2% de su renta neta media al pago de este, un porcentaje que supera
la media de España (26,7%) y se sitúa por encima de los umbrales donde
este esfuerzo se considera excesivo (30% de la renta neta).
En este
sentido, el 39,6% de los hogares que vivían de alquiler en 2024 en la
ciudad de València destinaban más del 30% de su renta neta al alquiler.
En el caso de los jóvenes, el acceso a la vivienda presenta "mayores
dificultades". Aquellos que desearan emanciparse en viviendas de
alquiler debían afrontar esfuerzos que superarían el 50% de su renta
neta, "muy" por encima de los umbrales donde este esfuerzo se considera
excesivo y de la media de España (36,3%).
En cuanto a la
compra, los hogares que no residen en viviendas de su propiedad debían
destinar 6,7 años de su renta media neta a la adquisición de su primera
residencia en la ciudad de València, en línea con la media de España
(datos de 2024).
Asimismo, los jóvenes valencianos no
emancipados afrontan "serias dificultades" para adquirir su primera
residencia sin el apoyo familiar. En 2024, debían destinar 9,4 años de
renta media neta del hogar para su compra, superando la media española
(8,3 años).
La movilidad dentro del área urbana puede "aliviar
parcialmente" estas tensiones. En el caso del área urbana de València,
trasladarse a otros municipios del área permitiría reducir el esfuerzo
de acceso a la compra en torno a un 12%, si bien este se mantiene en
niveles elevados.
Pese a ello, dentro de las seis ciudades más
pobladas de España, el nivel de esfuerzo necesario para adquirir una
vivienda en València es inferior al de otras grandes ciudades, al
superar solo a Zaragoza.
A diferencia de otras zonas de la
costa mediterránea, en València la demanda de no residentes y el peso de
la vivienda turística tienen una menor incidencia en el mercado de la
vivienda.
De hecho, la cuota de mercado de la compra de viviendas por
parte de no residentes ha crecido por debajo de la media española entre
2007 y 2025 y las viviendas turísticas suponen el 9,8% de toda la oferta
de alquiler del centro de la zona turística, por debajo de la media
española (10,8%).
Por su parte, las compras de viviendas por
parte de no residentes y los pisos turísticos tienen una mayor
relevancia en otras provincias de la Comunitat Valenciana como Alicante y
Castellón.
Así, en 2025 las adquisiciones de no residentes supusieron
el 33,3% de las compraventas en Alicante, situándose como la provincia
con mayor peso de toda España. Alicante también es la provincia donde
más ha crecido el peso de estas operaciones (+16,6 pp entre 2007 y
2025).
Así, las viviendas turísticas y las propiedades de no
residentes suponen el 13,8% del parque total de viviendas de Alicante y
el 3,5% del de Castellón. En Valencia su cuota está por debajo de la
media nacional, que ronda el 3,2%.
Durante la última década, la oferta residencial ha respondido "de forma
insuficiente" al crecimiento de la demanda. En las seis grandes ciudades
de España, el incremento en el número previsto de viviendas en sus
áreas en desarrollo ha sido "nulo" o "muy limitado" entre 2019 y 2025.
En el caso de València, este aumento se sitúa en torno a 3.662
viviendas, "una cifra reducida en relación con la evolución de la
demanda".
La rigidez de la oferta de vivienda nueva obedece a
factores estructurales y coyunturales que limitan la producción de
viviendas: escasez de suelo edificable, la lentitud en la ejecución de
viviendas, los problemas en la gestión de la planificación urbanística,
la disminución de la productividad o la falta de mano de obra, entre
otras.
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